Образование объекта недвижимого имущества из существующих построек. Возникновение и прекращение существования объектов недвижимости

Объекты недвижимости нередко подвергаются преобразованию по решению их владельцев. С целью извлечения максимальной пользы от их использования объекты реконструируются, в них производится перепланировка, осуществляется объединение или раздел смежных помещений.

Однако порядок образования объектов недвижимости из существующих построек законом детально не урегулирован.

В целях устранения пробелов в законодательстве и упрощения оборота объектов недвижимости Минэкономразвития России разработаны законопроекты, регламентирующие способы возникновения, а также прекращения существования объектов недвижимости.

Предусмотрено, что объект недвижимости может быть создан при строительстве; образован, изменен при реконструкции, перепланировке путем его раздела, объединения, выдела.

Законопроекты устанавливают процедуру оформления объекта недвижимости с проведением строительных работ. Вместе с тем, при их подготовке учтено, что в существующих постройках возможны случаи образования объекта недвижимости без проведения строительных работ. Например, объединение или раздел линейного сооружения, раздел дома блокированной застройки, объединение машино-мест.

В целом, поправки в закон предусматривают следующие способы образования объектов недвижимости:

- для зданий – строительство или реконструкция;

- для сооружений – строительство, реконструкция или объединение иных сооружений без проведения строительных работ;

- для помещений – строительство здания, перепланировка смежных помещений вследствие выдела в счет доли в праве собственности на иное помещение, объединение смежных помещений;

- для машино-мест – перепланировка или объединение смежных помещений;

- для единого недвижимого комплекса – государственная регистрация права на совокупность недвижимых вещей или заявление собственника.

Проект изменений содержит положение о том, что при обращении взыскания на долю в праве на недвижимое имущество, при выделе доли в праве

на здание или помещение, а также в целях принудительной реконструкции линейного сооружения в связи с его переносом с изымаемого земельного участка образование объектов возможно по решению суда.

При образовании объекта недвижимости из объектов, находящихся в собственности нескольких лиц, посредством строительных работ, для осуществления которых требуется разрешение на строительство либо решение о согласовании проведения таких работ, собственники заключают соглашение об образовании объекта недвижимости под отлагательным условием выдачи такого разрешения (согласования).

Законопроекты регламентируют вопросы возникновения и сохранения прав, ограничений (обременений) на образуемые и измененные объекты недвижимости в зданиях, сооружениях, устанавливают требования к соглашениям сособственников об образовании объектов недвижимости.

Прекращение существования объекта недвижимости возможно путем полной ликвидации при сносе или гибели.

В целом предполагается, что реализация законопроектов устранит необходимость совершения отдельных регистрационных действий в отношении ряда объектов недвижимости, и сократит сроки и расходы, связанные с постановкой объектов на кадастровый учет и регистрацией прав.

Материал подготовлен Управлением Росреестра

по Новосибирской области